Steuerliche Behandlung von Vorfälligkeitsentschädigungen bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung

In der Welt der Vermietung und Verpachtung können unvorhergesehene Situationen auftreten, die Vermieter vor finanzielle Herausforderungen stellen. Eine dieser Situationen ist die vorzeitige Rückzahlung eines Immobiliendarlehens, die oft mit einer Vorfälligkeitsentschädigung verbunden ist. Doch wie wird diese Entschädigung steuerlich behandelt? Ist sie abzugsfähig? Lassen Sie uns das Thema näher betrachten.

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Gebühr, die ein Kreditnehmer an die Bank zahlt, wenn ein Immobiliendarlehen vorzeitig zurückgezahlt wird. Sie soll die Zinsverluste ausgleichen, die der Bank durch die vorzeitige Beendigung des Darlehens entstehen. Diese Entschädigung kann erheblich sein, insbesondere wenn die Zinsen seit Abschluss des Darlehens gesunken sind.

Abzugsfähigkeit bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung

Die Abzugsfähigkeit von Vorfälligkeitsentschädigungen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist ein wichtiger Aspekt für Vermieter und Eigentümer. Grundsätzlich sind Aufwendungen, die im Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung stehen, steuerlich abzugsfähig. Dazu gehören zum Beispiel Zinsen für Darlehen, Instandhaltungskosten oder Verwaltungskosten.

Entscheidend ist jedoch, in welchem Zusammenhang die Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.

a) Im Rahmen der laufenden Vermietungstätigkeit, um das Darlehen vorzeitig zu tilgen.

Ist die frühzeitige Tilgung eines Immobiliendarlehens ein Resultat aus der laufenden Vermietungstätigkeit – z.B. um einen hohen Zinssatz abzulösen – und erfolgt die Vermietung anschließend fort, ist die Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten aus der Vermietung und Verpachtung steuerlich absetzbar. Sie mindert somit die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und damit auch das zu versteuernde Einkommen.

b) Im Zusammenhang mit der Veräußerung einer Immobilie.

Häufig wird bei der Veräußerung der Immobilie auch das dazugehörige Immobilienfinanzierungsdarlehen abgelöst. Hierbei sind verschiedene Fallgestaltungen denkbar.

Fall 1: Die Immobilie ist bereits länger als 10 Jahre im Besitz.

Da die Immobilie bereits länger als 10 Jahre im Besitz des Veräußerers ist, handelt es sich nicht um ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft. Der Wunsch des Veräußerers ist es jedoch, dass die Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich dennoch Berücksichtigung findet.

Dies ist allerdings grundsätzlich nach Auffassung der Finanzverwaltung nicht möglich.

Eine Ausnahme besteht jedoch dann, wenn der nach der Tilgung des Darlehens verbleibende Kaufpreis zur Anschaffung einer neuen Immobilie verwendet wird und die neue Immobilie ebenfalls zur Verwendung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung verwendet wird.

Die Finanzverwaltung und die Gerichte stellen hohe Anforderungen an den Nachweis zur Absicht des Erwerbs einer neuen Immobilie, sodass eine frühzeitige Kontaktaufnahme - im Bestfall schon vor der Veräußerung der Immobilie - mit einem Steuerberater geboten ist. Hierdurch kann eine frühzeitige ordnungsgemäße Einordnung der Kosten vorgenommen werden. Zudem wird dadurch das steuerliche Sparpotenzial bewertet und optimal für Sie festgestellt.

Fall 2: Die Immobilie ist weniger als 10 Jahre im Besitz.

In diesem Fall ist die Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten im Rahmen der Ermittlung des Gewinns aus einem privaten Veräußerungsgeschäftes steuerlich zu berücksichtigen. Die Entschädigung mindert somit auch hier das zu versteuernde Einkommen und damit die Steuerlast.

Fazit

Vor allem in Zeiten niedriger Zinsen kann die vorzeitige Rückzahlung von Immobiliendarlehen attraktiv sein. Aber auch bei einer Veräußerung einer Immobilie wird die Bank stets auf die Rückführung der Restvaluta bestehen. Dennoch sollten Vermieter und Eigentümer die steuerlichen Implikationen einer Vorfälligkeitsentschädigung verstehen. Ist die Entschädigung ein direktes Ergebnis der Vermietung oder Verpachtung, so ist sie in der Regel als Werbungskosten abzugsfähig. Resultiert die Vorfälligkeitsentschädigung aus der Veräußerung der Immobilie gibt es verschiedene Fallstricke, die es genau zu prüfen gilt. Eine steuerliche Beratung kann dabei helfen, diese Kosten korrekt einzuordnen und steuerliche Vorteile zu nutzen.